Haber: Bahar SANCAR
KKTC’nin lokomotif sektörlerinden biri olan İnşaat ve gayrimenkul sektörü alarm veriyor. Güney Kıbrıs Rum Yönetimi’nin gerçekleştirdiği tutuklamaların yanı sıra yaşanan ekonomik sorunlar da sektörü durma noktasına getirdi. Gündem Kıbrıs’a konuşan emlak sektörünün önde gelen isimleri, emlak piyasasının durumunu değerlendirdi, yaşanan sorunları anlattı ve yapılması gerekenler konusunda önerilerde bulundu.
BD İnvestment Insurance Direktörü Binnur Deniz:
BD İnvestment Insurance Direktörü Binnur Deniz, emlak piyasasının geçtiğimiz yıllara oranla çok durgun gittiğini ifade etti. Deniz, Güney Kıbrıs Rum Yönetimi’nin taşınmaz mallara karşı yaptığı tutuklamaların insanları korkuttuğunun ve kafalarını karıştırdığını söyleyerek, devletin bu noktada daha etkin rol üstlenmesi gerektiğine dikkat çekti. Deniz, “Piyasa gerçekten çok durgun. İnsanların Türk koçan-eşdeğer koçan konusunda kafaları çok karıştı. Henüz dibi görmedik ama emlak piyasasında ciddi bir durağanlık mevcut. Geçen sene ve bir önceki seneye göre duraksama var. Güney Kıbrıs Rum Yönetimi’nin yaptığı tutuklamalar piyasayı çok etkiledi. Yatırımcıların soru işaretleri çoğaldı ve birçok proje beklemeye alındı. İnsanlar şu anda KKTC’ye yatırım yapmaktan kaçınıyor” diye konuştu.
Deniz, emlak yasasının da çok büyük bir sorun olduğunu vurgulayarak, “Bununla ilgili girişimlerin bir an önce tamamlanması gerekiyor. Piyasada birkaç dolandırıcı yüzünden hepimiz zan altında kaldık. Lisan mı alınacak? Alınmalı… Ofis mi açılacak? Açılsın… Eğitim mi alınması gerekir? Alınsın… Bu kriterlere sahip olmayanlar tapuya gidemesin. Devletin bunu yasal olarak güvence altına alması gerekir. İmajımız ve güvenilirliğimiz ne yazık ki bitti. Yaşanan bu dolandırıcılık olaylarından dolayı işini düzgün ve yasalara uygun olarak yapan bizler mağdur oluyoruz. İnsanlar şüphe ile yaklaşıyorlar. Lisans yasasının bir an önce meclisten geçmesi gereklidir” ifadelerini kullandı.
Taşınmaz mallar ve yabancılara mal satışıyla ilgili yasanın da revize edilmesi gerekliliğine vurgu yapan Deniz, “Geçen yasa ile birlikte hisseli satış kalktı. Yabancılara aynı uygulama devam edebilir ancak Türkiyeli yatırımcılar için bunun açılması gerekmektedir. Hem yabancı yatırımcı hem de Türk yatırımcı dibe vurdu. Belirli kurallar çerçevesinde hisseli satışlar açılabilir ve 4-5 hisse gibi bir sınır getirilebilir. Toprak ve gayrimenkulde hisseli satışların kontrollü bir şekilde yapılması bizim elimizi güçlendirecek ve piyasayı canlandıracaktır. Şu an yasalar yüzünden satışlar durdu, ülkeye yatırım yapılmıyor” dedi.
Deniz, “Zaten diğer taraftan Güney Kıbrıs Rum Yönetimi yeterince bize sıkıntı çıkarıyor. Gerçekleştirilen tutuklamalar yüzünden bütün piyasa endişe içindedir. Ben Güney Kıbrıs’a zaten geçmiyorum. Ancak yurt dışında bir ülkeye gidersem tutuklanır mıyım diye de endişe duyuyorum. Rum yönetiminin gerçekleştirdiği bu tutuklamalar bizim işlerimizi çok etkiledi” diye konuştu.
A’ Exclusive Real Estate Yatırım Danışmanı Alper Haliloğlu:
A’ Exclusive Real Estate Yatırım Danışmanı Alper Haliloğlu, emlak piyasasını değerlendirerek, piyasanın geçmiş yıllara oranla sıkışık olduğunu söyledi. Haliloğlu, “Emlak satışları şu anda sıkışık bir durumda. KKTC’de emlak fiyatları önceden Türkiye’den daha uygundu ve bu alıcılar için bir cazibe oluşturuyordu ancak Kıbrıs’taki fiyatlar artık Türkiye fiyatları ile yarışıyor. Şu an başa baş giden rakamlar vardır. Ama yine de KKTC’nin cazibesi bir ada ülkesi olmasıdır. Özellikle faizlerin yükselmesiyle birlikte daha da piyasa durgunlaştı. Ağırlıklı olarak şu anda proje pazarlanıyor. Bu da bireysel yatırımcıları etkiliyor. Geçen yıllara oranlar ciddi anlamda satışlar düştü. Faizin yükselmesi de Türkiye’den gelen yatırımcılara yapılan satışları çok etkiledi” dedi.
Güney Kıbrıs Rum Yönetimi’nin taşınmaz mallar üzerinden gerçekleştirdiği tutuklamalar hakkında da değerlendirmelerde bulunan Haliloğlu, “Türk yatırımcılar bu konudan çok etkilenmedi ama yabancı yatırımcıları çok ciddi anlamda etkiledi. Yabancı yatırımcılar Ağırlıklı olarak İskele bölgesine yöneliyordu ancak yabancı yatırımcı yaşananlardan ürktü ve kaçtı. Mevcut alınan taşınmazları da satmaya başladılar. Diğer bir sorun ise o bölgede alt yapı ve hizmet noktasında yaşanan sıkıntılardır. Hastane, yol, okul eksiklikleri nedeniyle o bölgeden ev alanlar evlerini satıp özellikle Girne Alsancak bölgesine gelmeye başladı. O nedenle yabancı yatırımcıları ülkemizde tutmak için alt yapı yatırımlarına daha fazla önem verilmesi gerektiğini düşünüyorum” diye konuştu.
Haliloğlu, “Taşınmaz malla ilgili yasa değişti. İlk yapılan yasa tadil edildi, hata düzeltildi ve bazı kolaylıklar getirildi. Bu olumlu bir gelişmedir. Ancak emlak sektörünün en büyük sorunu kaçak emlakçılardır. Bu anlamda devletin çok ciddi girişimler yapması ve yaptırımlar uygulaması gerekiyor. Kaçak emlakçılar yüzünden devlette çok ciddi vergi kayıpları yaşamaktadır çünkü bu kişiler ne vergi ne de sigorta ödemiyor. Bu kişilere karşı cezalar konusunda da ciddi çalışma yapılması gerekmektedir. Diğer yandan da dolandırıcılara karşı tedbirler alınmalı. Bu konuda da çok ciddi sıkıntılar yaşıyoruz” ifadelerini kullandı.
Aragon Real Estate And Construction Direktörü Hayrullah Aytekin:
KKTC’de emlak sektörünün uzun yıllardır ülke ekonomisinin en canlı ve en güçlü dinamiklerinden biri olduğunu ifade ederek, “Özellikle 2000’li yılların ortasından itibaren, yabancı yatırımcıların yoğun ilgisiyle birlikte büyük bir gelişim gösterdi. Ancak bugün gelinen noktada bu canlılık yerini ciddi bir durgunluğa ve tedirginliğe bırakmış durumda. Hem piyasadaki yavaşlama hem de güven sorunu sektörde hissedilir bir krize neden oldu” dedi.
Yaşanan krizin nedenleri ve etkileri hakkında saha verileri ile konuşan Aytekin, “Öncelikle şunu açıkça söylemeliyim: KKTC’de emlak satışları artık eskisi gibi değil. Satış hacmi gözle görülür şekilde düşmüş durumda. Eskiden her ay onlarca satış işlemi gerçekleştiren emlak ofisleri bugün neredeyse haftalarca müşteri göremez hale geldi. Müteahhitlerin birçoğu ya projelerini durdurdu ya da başlama kararını erteledi. Bu sadece inşaat sektörüyle sınırlı bir sorun değil. Ardında onlarca sektörü sürükleyen bir zincirleme daralmayı da beraberinde getiriyor” dedi.
Aytekin, Güney Kıbrıs Rum Yönetimi’nin yaptığı tutuklamalara dikkat çekerek, “Bu krizin çok katmanlı nedenleri var. En başta gelen sorunlardan biri, son zamanlarda gündeme gelen ve Güney Kıbrıs’ta tutuklamalara kadar varan mülkiyet kaynaklı davalar. KKTC'de tamamen yasal yollarla satış yapan bazı kişiler, Güney'e geçtiklerinde tutuklandı. Özellikle yurt dışından gelen yatırımcıların gözünde bu olaylar büyük bir güven kaybına yol açtı. Yatırımcı, “Ben bu mülkü aldıktan sonra bir gün uluslararası bir dava ile karşı karşıya kalır mıyım?” endişesini taşıyor. Bu endişe de doğal olarak paranın yönünü başka ülkelere çeviriyor” dedi.
Aytekin, “Ekonomik parametreler de sektörü ciddi biçimde zorluyor. Türk Lirası'na endeksli konut kredilerinde faiz oranları bugün %40’a dayanmış durumda. Böyle bir faiz oranıyla vatandaş nasıl ev alacak? Sadece yabancı yatırımcı değil, kendi insanımız da artık ev sahibi olamıyor. Faizlerin bu denli yüksek olması hem talebi azaltıyor hem de inşaat firmalarının finansman yükünü artırıyor. Vatandaş krediye ulaşamadıkça satış düşüyor, satış düştükçe inşaat sektörü duruyor. Bir başka önemli yük de tapu harçları. KKTC'de mülk devri sırasında alınan tapu harçları özellikle son dönemde yabancı yatırımcılar için adeta caydırıcı hale geldi. Yüzde 12’ye kadar çıkan harç oranları, zaten dövizle işlem yapılan bir ortamda alıcıyı ek bir maliyetle karşı karşıya bırakıyor. Bu harç oranları hem yerli hem de yabancı yatırımcıları zorluyor ve işlem hacmini daraltıyor” diye konuştu.
Emlak sektörünü tehdit eden “Vergi Levhası Olmayan Emlakçılar” konusuna da dikkat çeken Aytekin, “Bugün piyasada emlakçılık yapan kişilerin önemli bir kısmı ne vergi ödüyor ne de bu işi profesyonel olarak yapıyor. Başka iş kollarında olan bazı kişiler, herhangi bir yasal izin olmadan emlakçılık yapmaya çalışıyor. Sosyal medya üzerinden ilanlar verip alıcı ve satıcıyı buluşturuyorlar ama ne bir sözleşme var ne fatura ne de sorumluluk. Bu da hem sektörde haksız rekabete neden oluyor hem de alıcıları dolandırılma riskiyle karşı karşıya bırakıyor” diyerek piyasada yaşanan rahatsızlığı dile getirdi.
Yaşanan sorunların çözümü noktasında önerilerde de bulunan ve devletin yapması gerekenlere dikkat çeken Aytekin, “Öncelikle tapu harçları yeniden gözden geçirilmeli. Özellikle ilk kez ev alacak vatandaşlar için teşvik edici oranlar uygulanmalı. Yabancı yatırımcıya ise güven vermek istiyorsak, onun üzerinden alınan harçları cazip hale getirmeliyiz. Unutmamak gerekir ki bu insanlar buraya sadece ev almıyor, aynı zamanda döviz getiriyor, kira ödüyor, restoranlardan alışveriş yapıyor. Ekonomimize katma değer sağlıyorlar. Faiz oranlarının düşürülmesi ise tek başına bankaların elinde olan bir konu değil. Devlet burada sübvansiyonlu konut kredileriyle devreye girmeli. Özellikle gençlere ve dar gelirli vatandaşlara yönelik düşük faizli, uzun vadeli konut kredileri sağlanmalı” önerilerinde bulundu.
Devletin denetim mekanizması üzerinde ciddi çalışmalar yapması gerektiğini vurgulayan Aytekin, “Kayıt dışı emlakçılığın önüne geçmek için de ciddi bir denetim mekanizması kurulmalı. Emlakçılık yapmak isteyen herkesin vergiye tabi olması gerekmektedir. Sosyal medyada rastgele emlak ilanları yayınlayan ve herhangi bir vergi kaydı olmayan kişiler hakkında da yasal işlem başlatılmalı. Aksi takdirde, bu sahte emlakçılar hem sektördeki itibarı zedeliyor hem de devletin vergi gelirini baltalıyor. Sonuç olarak KKTC’de emlak sektörü ciddi bir dönemeçte. Bu sektör yalnızca konut satmıyor; yüzlerce kalemi, istihdamı, vergiyi ve ekonomik canlılığı besliyor. Bu yüzden burada yaşanan sorunlara “piyasanın kendi sorunu” gözüyle bakamayız. Hep birlikte hareket etmez, bu sektörü yeniden ayağa kaldırmak için gereken adımları atmazsak, çok daha büyük bir ekonomik daralmayla yüzleşmek zorunda kalabiliriz. Ama inanıyorum ki doğru kararlarla hem vatandaşın hem yatırımcının güvenini yeniden kazanabiliriz. Gerekli irade gösterilir, piyasa dinamikleri iyi analiz edilirse bu krizden daha da güçlü çıkmak mümkün. Yeter ki görmezden gelmeyelim, çözüme odaklanalım” dedi.
